漫談濱海房價(jià)
2014-02-17 10:18 瀏覽人次：
房價(jià)，牽涉到千家萬戶，為大家所關(guān)注。房價(jià)的成本構(gòu)成包括哪些？我縣的房價(jià)水平如何？今年的房價(jià)走勢怎么樣？綜合業(yè)內(nèi)分析，經(jīng)過調(diào)研撰寫此文，謹(jǐn)供參考。
房價(jià)的構(gòu)成要素
房價(jià)由成本、利潤、政府規(guī)費(fèi)和稅收4項(xiàng)組成。成本包括直接成本和間接成本，直接成本由土地取得費(fèi)、建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)共5項(xiàng)組成，間接成本包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用共3項(xiàng)。通俗地說，房價(jià)由11項(xiàng)費(fèi)（稅）構(gòu)成。
在直接成本的5個(gè)要素中，土地取得費(fèi)用即地價(jià)在房價(jià)中占重要比例。我縣城區(qū)不同地域地價(jià)差別較大，以2012年出讓地價(jià)情況看，最高每畝200萬元，最低每畝80萬元，平均地價(jià)每畝150萬元，平攤到商品房，每平方800元左右，也就是說，在我縣，地價(jià)在房價(jià)中的占比一般在20%左右。
建安工程費(fèi)是房價(jià)構(gòu)成中的重要內(nèi)容，一般占總房價(jià)的40%。2013年，我縣建安工程費(fèi)平均成本多層（6層以下）1400元/平方米左右，小高層（7至14層）1600元/平方米左右，高層（14層以上）1700元/平方米左右。建安工程費(fèi)中，有閣樓、地下車庫、電梯、太陽能等設(shè)施的，還要一并計(jì)入。
直接成本中的前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘探、測繪、三通一平等，攤到每平方米，大概80元左右。直接成本中，還有公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、綠化、供水、供電、供氣、排水、排污、數(shù)字電視、智能化工程等。附屬公共配套設(shè)施費(fèi)，包括物業(yè)用房、社區(qū)用房、文衛(wèi)用房、人防工程、公廁、配電房、水泵房等。
間接成本的3項(xiàng)費(fèi)用中，管理費(fèi)用占直接成本的3%，銷售和財(cái)務(wù)費(fèi)用占直接成本的4.5%。
商品房利潤一般占直接成本的15%至22.5%。各類規(guī)費(fèi)（含部分服務(wù)性收費(fèi)）近20項(xiàng)，平攤到每平方米為145元。商品房的稅收由兩塊組成，一塊是營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅，稅率是5.5%；另一塊是土地使用稅，標(biāo)準(zhǔn)是3元/年·每平方米。
11項(xiàng)費(fèi)（稅）組成商品房的銷售價(jià)格，而這只是樓盤的綜合價(jià)格，具體到每一套房，還要根據(jù)其樓層、朝向、地段，確定其一房一價(jià)，開發(fā)企業(yè)要將備案的一房一價(jià)進(jìn)行公示。
我縣目前的房價(jià)水平
2013年，我縣縣城商品房平均價(jià)格4033元/平方米，較2012年平均價(jià)格3986元/平方米上漲1.18%，2012年較2011年3809元/平方米上漲4.65%，連續(xù)幾年其新建住房價(jià)格上漲幅度均沒有超過城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長幅度，可以說，屬于比較理性和溫和的上漲走勢。目前我縣縣城房價(jià)在鹽城市內(nèi)，僅高于響水縣（3900元/平方米），與射陽縣4050元/平方米基本相當(dāng)，比阜寧縣均價(jià)4380元/平方米低347元，比鹽城市區(qū)均價(jià)6000元/平方米低1967元/平方米。
我縣商品房價(jià)格實(shí)行的是備案管理模式?？h價(jià)格管理部門對開發(fā)企業(yè)上報(bào)的成本資料，認(rèn)真進(jìn)行論證審核，擠去其中的水份，并按規(guī)定進(jìn)行備案，同時(shí)要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。對亂加價(jià)、亂收費(fèi)、侵害購房者利益的行為，一旦發(fā)現(xiàn)將堅(jiān)決嚴(yán)肅處理。實(shí)踐證明，我縣目前的房價(jià)管理模式是符合國家政策規(guī)定，也是比較行之有效的，市場房價(jià)與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、與居民收入水平，還是基本一致的。
今年的房價(jià)走勢如何？
用“溫和和小幅上漲”形容我縣今年的房價(jià)走勢，或者稱延續(xù)2012至2013年的房價(jià)走勢比較客觀準(zhǔn)確。
在我縣，決定房價(jià)高低的主要因素還是成本。第一，雖然建筑材料價(jià)格基本趨穩(wěn)，但土地價(jià)格不會(huì)下降，人力成本越來越高，這就決定了建安成本不會(huì)降低，因此，除非國家出臺(tái)房價(jià)調(diào)控措施，否則，要想讓房價(jià)降下來只能是買房人的一廂情愿。第二，我縣去年雖然土地出讓面積不多，但前幾年開發(fā)商拿了不少地，近3年商品房開發(fā)面積每年達(dá)80多萬平方米，供應(yīng)量充足。第三，年前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議雖沒有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，但國家提出堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、鞏固穩(wěn)中向好的房價(jià)政策表明，政府對房價(jià)的管控不可能輕易撒手。
專家分析，當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)市場基本面回暖，中小城市、縣城房價(jià)持續(xù)小幅上漲將是一個(gè)趨勢，不能企望短期內(nèi)房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌。近期我縣房源選擇余地較大，優(yōu)惠也很可觀，所以就“買早總比買晚劃算”這個(gè)常識(shí)而言，目前也可算是購房的一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。
房價(jià)的構(gòu)成要素
房價(jià)由成本、利潤、政府規(guī)費(fèi)和稅收4項(xiàng)組成。成本包括直接成本和間接成本，直接成本由土地取得費(fèi)、建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)共5項(xiàng)組成，間接成本包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用共3項(xiàng)。通俗地說，房價(jià)由11項(xiàng)費(fèi)（稅）構(gòu)成。
在直接成本的5個(gè)要素中，土地取得費(fèi)用即地價(jià)在房價(jià)中占重要比例。我縣城區(qū)不同地域地價(jià)差別較大，以2012年出讓地價(jià)情況看，最高每畝200萬元，最低每畝80萬元，平均地價(jià)每畝150萬元，平攤到商品房，每平方800元左右，也就是說，在我縣，地價(jià)在房價(jià)中的占比一般在20%左右。
建安工程費(fèi)是房價(jià)構(gòu)成中的重要內(nèi)容，一般占總房價(jià)的40%。2013年，我縣建安工程費(fèi)平均成本多層（6層以下）1400元/平方米左右，小高層（7至14層）1600元/平方米左右，高層（14層以上）1700元/平方米左右。建安工程費(fèi)中，有閣樓、地下車庫、電梯、太陽能等設(shè)施的，還要一并計(jì)入。
直接成本中的前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘探、測繪、三通一平等，攤到每平方米，大概80元左右。直接成本中，還有公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、綠化、供水、供電、供氣、排水、排污、數(shù)字電視、智能化工程等。附屬公共配套設(shè)施費(fèi)，包括物業(yè)用房、社區(qū)用房、文衛(wèi)用房、人防工程、公廁、配電房、水泵房等。
間接成本的3項(xiàng)費(fèi)用中，管理費(fèi)用占直接成本的3%，銷售和財(cái)務(wù)費(fèi)用占直接成本的4.5%。
商品房利潤一般占直接成本的15%至22.5%。各類規(guī)費(fèi)（含部分服務(wù)性收費(fèi)）近20項(xiàng)，平攤到每平方米為145元。商品房的稅收由兩塊組成，一塊是營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅，稅率是5.5%；另一塊是土地使用稅，標(biāo)準(zhǔn)是3元/年·每平方米。
11項(xiàng)費(fèi)（稅）組成商品房的銷售價(jià)格，而這只是樓盤的綜合價(jià)格，具體到每一套房，還要根據(jù)其樓層、朝向、地段，確定其一房一價(jià)，開發(fā)企業(yè)要將備案的一房一價(jià)進(jìn)行公示。
我縣目前的房價(jià)水平
2013年，我縣縣城商品房平均價(jià)格4033元/平方米，較2012年平均價(jià)格3986元/平方米上漲1.18%，2012年較2011年3809元/平方米上漲4.65%，連續(xù)幾年其新建住房價(jià)格上漲幅度均沒有超過城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長幅度，可以說，屬于比較理性和溫和的上漲走勢。目前我縣縣城房價(jià)在鹽城市內(nèi)，僅高于響水縣（3900元/平方米），與射陽縣4050元/平方米基本相當(dāng)，比阜寧縣均價(jià)4380元/平方米低347元，比鹽城市區(qū)均價(jià)6000元/平方米低1967元/平方米。
我縣商品房價(jià)格實(shí)行的是備案管理模式?？h價(jià)格管理部門對開發(fā)企業(yè)上報(bào)的成本資料，認(rèn)真進(jìn)行論證審核，擠去其中的水份，并按規(guī)定進(jìn)行備案，同時(shí)要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。對亂加價(jià)、亂收費(fèi)、侵害購房者利益的行為，一旦發(fā)現(xiàn)將堅(jiān)決嚴(yán)肅處理。實(shí)踐證明，我縣目前的房價(jià)管理模式是符合國家政策規(guī)定，也是比較行之有效的，市場房價(jià)與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、與居民收入水平，還是基本一致的。
今年的房價(jià)走勢如何？
用“溫和和小幅上漲”形容我縣今年的房價(jià)走勢，或者稱延續(xù)2012至2013年的房價(jià)走勢比較客觀準(zhǔn)確。
在我縣，決定房價(jià)高低的主要因素還是成本。第一，雖然建筑材料價(jià)格基本趨穩(wěn)，但土地價(jià)格不會(huì)下降，人力成本越來越高，這就決定了建安成本不會(huì)降低，因此，除非國家出臺(tái)房價(jià)調(diào)控措施，否則，要想讓房價(jià)降下來只能是買房人的一廂情愿。第二，我縣去年雖然土地出讓面積不多，但前幾年開發(fā)商拿了不少地，近3年商品房開發(fā)面積每年達(dá)80多萬平方米，供應(yīng)量充足。第三，年前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議雖沒有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，但國家提出堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、鞏固穩(wěn)中向好的房價(jià)政策表明，政府對房價(jià)的管控不可能輕易撒手。
專家分析，當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)市場基本面回暖，中小城市、縣城房價(jià)持續(xù)小幅上漲將是一個(gè)趨勢，不能企望短期內(nèi)房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌。近期我縣房源選擇余地較大，優(yōu)惠也很可觀，所以就“買早總比買晚劃算”這個(gè)常識(shí)而言，目前也可算是購房的一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。
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